Оценка недвижимости - Менеджмент (Дружинина З.Г.)

Одним из главных разделов оценки бизнеса является оценка недвижимости.

К объектам недвижимости можно отнести:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. водные объекты;
4. постройки, которые являются неотделимыми от земли.

Их перемещение без какого-либо ущерба их назначению невозможно.

У каждого объекта имеется своя индивидуальная стоимость.

Стоимость объекта недвижимости – это некая сумма денег, которая может быть уплачена за данный объект.

Рыночная стоимость – это ценовая характеристика, которая должна быть специфична для данного объекта недвижимости, при условиях, которые необходимы для справедливой продажи.

В этом случае продавец и покупатель обладают всей полнотой информации о данном объекте недвижимости.

Затраты – это те же издержки, которые необходимы для создания данного объекта.

Цена – это исторически зафиксированный факт продажи конкретного объекта.

Стоимость в обмене, или объективная стоимость, может являться той ценой, которая преобладает на конкурентном рынке.

Стоимость в пользовании, или субъективная стоимость, – это стоимость для конкретного пользователя.

Рынок недвижимости характеризуется следующими особенностями:

1. наличием инвестиционной мотивации;
2. закрытостью;
3. малой эластичностью спроса;
4. несовершенством.

Оценка стоимости объекта недвижимости может производиться при помощи следующих методов:

1. рыночного – метода сравнительного анализа продаж;
2. доходного (капитализации);
3. затратного.

Рыночный метод используется оценщиками, которые исходят из уже состоявшихся продаж подобных объектов.

Основывается на поступившей информации, ее проверке и корректировке.

Затратный метод основан на принципе замещения.

В соответствии с этим методом информированный инвестор не заплатит за объект недвижимости цену, которая бы превышала стоимость строительства аналогичного объекта.